Досрочное расторжение договора найма по инициативе наймодателя во внесудебном порядке
Для начала нужно юридически четко понимать, какой именно договор вы заключили: договор аренды или договор найма. Несмотря на то, что эти два вида договоров имеют одну правовую природу, их регулирование осуществляется на основании разных норм гражданского законодательства, в частности гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 ГК РФ («Наем жилого помещения»).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только по основаниям, перечисленным в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ, в том числе в случае систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Законодательством не предусмотрено других оснований для досрочного расторжения договора найма по инициативе наймодателя, кроме перечисленных в ст. 687 ГК РФ.
Согласно п. 4 ст. 687 ГК РФ, если наниматель жилого помещения систематически нарушает права и интересы соседей, то наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Можно ли делать шумный ремонт в воскресенье?
По инициативе наймодателя (собственника) досрочное расторжение во внесудебном порядке договора найма возможно только в том случае, если это предусмотрено условиями конкретного договора найма жилого помещения.
Заключая договор, стороны сами определяют условия конкретного договора и могут в нем указать еще какие-нибудь дополнительные основания для досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон.
Автора вопроса, скорее всего, интересует расторжение договора и выселение нанимателей во внесудебном порядке, а не «выселение их в досудебном порядке». Не следует путать внесудебный порядок (т.е. без обращения в суд) с досудебным порядком, который обязательно соблюдается по искам о выселении граждан из жилых помещений (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
В любом случае, собираясь досрочно расторгнуть договор, наймодатель должен предупредить нанимателей о расторжении договора найма и их предстоящем выселении (например, отправить им Почтой России ценное письмо с описью вложения), указав разумный срок, необходимый нанимателям для освобождения квартиры (если данный срок не определен в договоре найма). По практике обычно этот срок составляет 30 календарных дней с момента уведомления.
Если наниматели в добровольном порядке откажутся досрочно расторгать договор найма и освобождать квартиру, то наймодателю (собственнику) придется обращаться в суд. В дальнейшем, в случае отказа нанимателей от добровольного исполнения решения суда об их выселении, принудительное выселение будет осуществляться в рамках возбужденного исполнительного производства судебными приставами после вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Надо ли вызывать полицию или участкового, если наниматели систематически шумят в ночное время?
Вызванные наймодателем (собственником) или соседями по дому наряд полиции или участковый могут составить протокол об административном правонарушении по факту совершения действий, нарушающих тишину и покой граждан в ночное время.
Согласно так называемому Закону о тишине нарушение покоя граждан и тишины в г. Москве влечет административную ответственность в соответствии с Кодексом г. Москвы об административных правонарушениях (ст. 3 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве»).
Совершение действий, нарушающих тишину и покой граждан с 23:00 до 07:00, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 до 2 тыс. руб. (ст. 3.13 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях»). Как вариант, получив в качестве меры административного наказания предупреждение или уплатив штраф, наниматели осознают свое поведение, перестанут шуметь и беспокоить соседей, что может помочь решить дело без обращения в суд.
Чем грозит наймодателю (собственнику) отсутствие у квартирантов регистрации при вызове полиции или участкового?
Согласно ч. 1 и 2 ст. 19.15.2 КоАП РФ нарушение правил регистрации гражданина РФ по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении влечет наложение административного штрафа на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) – от 2 до 5 тыс. руб. (в городе Москве или Санкт-Петербурге – от 5 до 7 тыс. руб.).
Согласно ч. 3 и 4 ст. 19.15.2 КоАП РФ нарушение без уважительных причин нанимателем или собственником, предоставившими жилое помещение гражданину РФ, установленных законодательством РФ сроков уведомления органа регистрационного учета о проживании данного гражданина в указанном жилом помещении без регистрации влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 до 3 тыс. руб. (в городе Москве или Санкт-Петербурге – от 3 до 5 тыс. руб.).
В примечании к ст. 19.15.2 КоАП РФ (п. 2) перечислены основания для освобождения нанимателя (собственника) жилого помещения от административной ответственности за нарушение сроков уведомления органа регистрационного учета о проживании гражданина-нанимателя в указанном жилом помещении без регистрации.
Как наказать соседей, нарушающих тишину ночью?
Так, в случае проживания российского гражданина-нанимателя в жилом помещении, находящемся в г. Москве или в одном из населенных пунктов Московской области, если он зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении, находящемся в г. Москве или в одном из населенных пунктов Московской области, собственник жилого помещения освобождается от административной ответственности за нарушение, указанное в ч. 4 ст. 19.15.2 КоАП РФ.
Досрочное расторжение договора найма по инициативе наймодателя в судебном порядке
С исковым заявлением о досрочном расторжении договора найма и выселении нанимателей из квартиры наймодатель может обратиться в суд по месту нахождения этой квартиры (ч. 9 ст. 29 ГПК РФ).
В суде каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
Поэтому наймодателю-истцу придется подтверждать факт систематических нарушений (не одноразового нарушения) договора найма ответчиками-нанимателями.
Как уже упоминалось, наймодателю потребуется предоставить документальное подтверждение об уведомлении нанимателей о необходимости устранения нарушений (в соответствии с п. 4 ст. 687 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 132 ГПК РФ к исковому заявлению потребуется приложить документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора (т.е. подтверждение уведомления нанимателей о досрочном расторжении договора найма с требованием о выселении их из квартиры), о котором уже говорилось выше.
Также в судебном процессе в рассматриваемом случае доказательствами могут являться свидетельские показания соседей (ст. 69 ГПК РФ), а также неоднократные обращения наймодателя (собственника) или тех же соседей в полицию, в результате которых материалы КУСП и постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела будут приобщены к судебному делу в качестве письменных доказательств (ч. 1 ст. 71 ГПК РФ).
